房價終于不漲了，房地產投資迅速下滑成了當下新的關注焦點。一些研究宏觀經濟的學者認為應該給房地產市場松綁，避免中國經濟過度下滑。如果給房地產市場松綁，房價再來新一輪報復性反彈又該如何？完善房地產調控政策的目標是既要保住穩定房價的成果，又要房地產投資不會嚴重拖累宏觀經濟運行。

    以遏制投機和投資性需求為導向的需求調控政策靠不住，因為需求方管理做到最好也就是穩定價格，無力阻礙價格的上漲趨勢。過度依賴需求方調控還很危險，因為一旦經濟下行和需求調控政策的方向逆轉，房價又要報復性反彈。房地產調控政策的重心轉向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房價上漲背后的趨勢性力量，在較長時間里維持低房價水平的供求兩旺。

    需求管理的弊端

    理解了中國房價上漲的邏輯，就理解了需求管理為什么不能遏制房價上漲。理解中國的房價上漲邏輯需要三個步驟：首先，房價上漲是因為銀行里的存款增長。過去十多年全國銀行存款的年均復合增長速度大概在15%-18%，4年多的時間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款快速上漲，房價上漲也就不奇怪了。比較而言，過去十多年全國房價的年均復合增長率僅10%多一些，遠沒有銀行存款漲得快。

    其次，銀行存款增長是因為物價水平不高。貨幣當局掌管著銀行存款增長速度，調控的依據是物價水平。中國過去十多年的平均通脹率約3%。從這個意義上看，銀行存款的增長速度雖快，但不能說快得沒道理，這么快的貨幣增長帶來了居民和企業財富的快速增加，卻沒有帶來嚴重的通脹。中國過去十多年的通脹遠低于其它新興市場經濟體，比發達國家也只稍高一點。

    最后，通脹不高是因為工業化帶動下的生產率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出如此高速增長的銀行存款和需求，卻沒有引起通脹？主要原因是供給方的改善，中國的工業化進程極大提高了生產效率，擴大了有效供給。迅速提高的生產能力在旺盛的需求面前不遑多讓，沒讓價格漲上去。以上三步放在一起，結論是工業化帶來了銀行存款可持續提高和房價上漲。這個邏輯再往下延伸一步：中國的工業化進程還處于進行時，（在難以有效提高供給的條件下）對房地產的需求和房價上漲還處于上漲通道當中。

    過度依靠需求管理的做法不僅按不住房價，而且容易遭受房價報復性反彈。上一次房價調控出臺了限購、限貸等一系列嚴厲的需求方管理措施。對于那些通過高杠桿比炒房的投機性需求而言，有一定的必要性。但這些調控政策不僅按住了房價，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地產開發投資。房地產開發投資約占 中國固定資產投資的20%，占GDP的10%，按住房地產開發投資等于是按住了中國經濟增長。如果在經濟周期性上升階段還好處理，其它投資增長可以彌補房地產開發投資下降；如果是經濟周期性下行階段，按住房地產投資會讓經濟下行更劇烈。調控政策的命運很快會是千夫所指，無疾而終。在房地產需求和房價總體處 于上升通道的背景下，一旦調控政策放松，房價的報復性反彈在所難免。

    改善供給是正道

    手機和電腦的需求快速增長，價格跌跌不休，是因為供給有極大改善。房地產也一樣，在趨勢性需求增長面前，改善供給是減緩房價上漲趨勢的唯一出路。宏觀經濟管理當局對此有清醒認識，上一輪房地產調控政策中的一項重要內容就是增加保障房供應。但保障房在整個房地產市場中畢竟只是一小塊，嚴重依賴于公共財政而且難以長期持續，遠不足以在整體上有效改善房地產供應。改善供給的落腳點還是普通商品房建設。

    中國的城市千差萬別，每個城市房地產市場面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側重點也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢待發，與此相對應的情況是絕大部分的工作場地、教育、醫療等都在四環以內，而四環以內鮮有新樓盤。要讓北京房價穩 定或少漲，不外兩個出路：一是舊城改造，北京四環內有大片其它三四線城市都已銷聲匿跡的城中村，上世紀80-90年代修建的低容積率且質量破舊的住房是北 京核心居住地段的主流建筑，通過舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應，有效緩解中心城區商品房價上漲壓力；另一個出路是加快改善北京周邊的衛星新城基礎設施建設，同時把部分工作場所、優秀的教育和醫療等公共資源向新城轉移。除此以外，穩定北京房價別無它途，除非北京地區的銀行存款增長畫上句號。

    好會議視頻會議的改善之道

    好會議視頻會議系統作為視頻會議系統中的領先品牌，一直以優質的服務、領先的技術、可靠的安全性贏得市場，目前已為百余家政府、科研機構、企事業單位、跨國企業提供視頻會議服務。視頻會議系統帶來的溝通、協調機制的變革，為許多企業提成提升工作效率的同時，大幅縮減了溝通成本。

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    在企業成長的道路上，翻開公司的戰略規劃報告，是幾十頁還是上百頁？對于整個公司的結構，從公司最高層開始，能否用一兩頁紙寫成，用三五句話說完？中層和基層領導是否也能做到如此簡約的表述？關鍵業務流程的描述、企業文化的描述能否簡約到幾句話說完？好會議視頻會議擁有強大的數據功能，支持PowerPoint、Word、Excel等各種OFFICE文檔以及PDF、Visio、AutoCAD、txt文檔、圖片等多種形式的文件，并支持超過500頁的超大文檔，高效實時的屏幕共享技術，支持MIS系統、GIS地圖軟件、CorelDraw平面設計軟件、網頁等程序共享，同時還支持桌面共享功能，能滿足幾乎所有類別工作數據溝通需要。何不從現在開始，從公司最高層做起，改變溝通方式，加大口頭溝通、電話和視頻會議，限定文字溝通篇幅，限定會議時長。對那些慣用冗長PPT圖表開會的人，要求他們先3分鐘“裸講”一遍綱要、對于一時半會兒語言無法變數清楚的東西，借用軟件與多媒體表達。改善企業內部對信息、決策、形式、浮夸的需求，才能真正應對市場的需求變換。

    在全球經濟低迷、中國經濟也處于下行通道的大環境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。好會議視頻會議相信，在未來五年，通過因地制宜地改善供給政策，能夠讓中國房地產市場在穩定價格的水平上供求兩旺，城市化進程再上一個大臺階。城市化進程本身還會極大地推動服務業發展，保持對工業品的旺盛需求，助力中國經濟的持續繁榮。